Купить недвижимость в Португалии без NIF невозможно. Номер вписывается в предварительный договор, который вы подписываете, фиксируя намерение совершить покупку, и снова — в нотариальный акт, передающий право собственности. Оформите его заранее — и весь процесс покупки пройдёт без задержек. Оставите на потом — и рискуете застопорить сделку.

Хорошая новость: это один номер, выдаётся один раз и остаётся у вас на всю жизнь. Его оформление бесплатно, и получить его можно удалённо, без поездки в Португалию.

В 2026 году произошло изменение, которое многие руководства ещё не учли. Статус резидентства, привязанный к вашему NIF, теперь влияет на размер налога на переход права собственности при покупке. Об этом — ниже, потому что для покупателя разница может составить десятки тысяч евро.

Ключевые выводы: процесс кратко

1. Получите NIF до того, как делать серьёзное предложение. Он нужен в предварительном договоре (CPCV) и в нотариальном акте (escritura).
2. NIF бесплатен. Платите вы только в том случае, если кто-то подаёт заявление от вашего имени.
3. При личном обращении в налоговую номер выдаётся в тот же день. Через представителя — обычно за несколько рабочих дней.
4. Необходимы: паспорт (и въездная виза для граждан стран не-ЕС) и подтверждение адреса. Это основное.
5. Если вы проживаете за пределами ЕС или ЕЭЗ и покупаете недвижимость, вам, как правило, потребуется налоговый представитель (фискальный агент) в Португалии.
6. Правильно укажите адрес регистрации. С 2026 года нерезиденты платят фиксированный налог 7,5% при покупке, тогда как португальские налоговые резиденты сохраняют более низкие прогрессивные ставки.

What is a NIF?

NIF — это Número de Identificação Fiscal, девятизначный налоговый номер, выдаваемый португальской налоговой службой — Autoridade Tributária e Aduaneira, которую большинство людей называют просто Finanças. Его получение через официальные каналы бесплатно.

Он необходим почти для любого экономического действия в стране: покупки или аренды недвижимости, открытия банковского счёта, заключения договора на коммунальные услуги, получения дохода или уплаты налогов. Он выдаётся один раз и не имеет срока действия.

Важное уточнение, которое часто путает покупателей: NIF — это не то же самое, что NISS. NISS — это номер социального страхования, используемый для пособий и взносов. Для покупки жилья нужен именно NIF.

Почему его нужно получить до покупки

Типичный процесс покупки в Португалии выглядит так:

1. Получите NIF.
2. При необходимости — оформите ипотеку.
3. Найдите объект и проведите переговоры.
4. Проведите проверку юридической чистоты через юриста (право собственности, долги, разрешения, реестр).
5. Подпишите предварительный договор (CPCV) и внесите задаток — обычно 10–30%.
6. Подпишите нотариальный акт (escritura) перед нотариусом.
7. Зарегистрируйте право собственности в земельном реестре.

NIF нужен на четвёртом этапе, а не на шестом. В предварительном договоре указываются полное имя, адрес, семейное положение и NIF каждого покупателя и продавца. Без NIF — нет договора. При подписании нотариального акта он снова потребуется.

Есть практический смысл получить его ещё раньше. Покупатель с уже имеющимся NIF воспринимается как готовый к сделке — это имеет значение для агентов и продавцов при поступлении предложения.

Изменение 2026 года, из-за которого важен адрес в NIF

Вот та часть, которую большинство руководств пропускают, а вместе с ней и реальные деньги.

20 мая 2026 года Португалия опубликовала Decreto-Lei 97/2026 — часть жилищного пакета Construir Portugal. Он вводит фиксированный IMT (налог на переход права собственности) в размере 7,5% для нерезидентов при покупке жилой недвижимости, заменяя прогрессивную шкалу, которой по-прежнему пользуются португальские налоговые резиденты. Сверху добавляется гербовый сбор 0,8%.

Для объекта стоимостью 500 000 евро фиксированная ставка означает 37 500 евро только в виде налога на переход — больше, чем нерезидент обычно платил бы по старым ставкам.

Интересное — в исключениях. Фиксированную ставку можно избежать, если вы уже являетесь португальским налоговым резидентом, были им ранее или станете им в течение двух лет после покупки. Есть условия и пороговое значение стоимости объекта — так что уточните у налогового консультанта.

Вот почему это связано с вашим NIF. Статус вашего резидентства находится в вашем налоговом досье — привязанном к адресу, зарегистрированному в NIF. Если вы планируете переехать в Португалию, правильное оформление статуса и обновление адреса после реального переезда определяют, заплатите ли вы 7,5% или более низкие ставки. Разберитесь с этим до подписания, а не после.

Для контекста: в 2025 году иностранцы приобрели в Португалии около 41 000 объектов недвижимости, хотя покупки со стороны лиц с налоговым домицилем за рубежом сократились третий год подряд — по данным Национального института статистики Португалии (INE).

[[banner:w-image-1]]
headline: Planning to buy property in Portugal?
description: Get expert support with the entire buying process
button: Get buyer support
url: https://www.ola-estate.com/portugal/buying
image: https://cdn.prod.website-files.com/699c52fd0ea2d4bb2148d179/69d3c297a90daeeab9240bb8_Container-5.avif
color: orange
[[/banner]]

Как получить NIF: шаг за шагом

Есть два пути. Выбирайте в зависимости от того, можете ли вы приехать в Португалию.

Вариант 1: лично в налоговой инспекции

Подходит, если вы уже в Португалии или планируете визит.

• Запишитесь на приём в Finanças через колл-центр налоговой службы или обратитесь непосредственно в отделение Finanças или Loja do Cidadão.
• Возьмите с собой документы (см. список ниже).
• Номер выдаётся в тот же день.
• Стоимость: бесплатно. Физическая налоговая карточка, если хотите, стоит 6,80 евро — но она не обязательна. Главное — сам номер.

Вариант 2: дистанционно, через представителя

Подходит, если вы оформляете покупку из-за рубежа и не можете приехать.

• Вы оформляете доверенность (procuração) на кого-либо в Португалии — как правило, юриста, бухгалтера или вашего агента покупателя — и он подаёт заявление от вашего имени.
• Они направляют запрос, как правило, через электронный сервис налоговой службы (e-balcão). Подающий должен сам иметь NIF.
• Обычный срок — несколько рабочих дней, как правило, до десяти рабочих дней — в зависимости от загруженности.
• Специализированные сервисы обычно берут от 79 до 200 евро за стандартную заявку. Текущее налоговое представительство — отдельный, регулярный расход.

Какие документы нужны

• Действительный паспорт или, для граждан ЕС, национальное удостоверение личности.
• Для граждан стран не-ЕС — въездная виза в Португалию или Шенгенскую зону.
• Подтверждение адреса: недавний счёт за коммунальные услуги или банковская выписка, как правило, не старше 90 дней, с указанием домашнего адреса.
• Для дистанционной заявки: подписанная доверенность на вашего представителя.
• Для ребёнка: документ, подтверждающий рождение.

Если документ не на португальском, английском или испанском, необходим перевод.

Стоимость

Сколько времени это занимает

• Лично с записью: в тот же день.
• Дистанционно через представителя: как правило, несколько рабочих дней, до десяти рабочих дней.

Нужен ли налоговый представитель (фискальный агент)?

Здесь спотыкаются многие покупатели — поясним.

Налоговый представитель — это физическое лицо или компания в Португалии, которые получают налоговую корреспонденцию от вашего имени и являются вашим контактным лицом в Finanças.

Граждане ЕС и ЕЭЗ: представитель не нужен. Вместо этого можно подключить электронные уведомления налоговой службы.

Граждане стран не-ЕС и не-ЕЭЗ: важный нюанс. Реформа 2022 года позволяет обойтись без представителя, если у вас нет налоговых обязательств в Португалии и вы активируете те же электронные уведомления.

Но покупка недвижимости создаёт налоговое обязательство. Вы будете должны ежегодный налог на недвижимость (IMI) и сохраняете постоянную связь с португальской налоговой системой. Поэтому как только вы становитесь владельцем жилья, покупателю из-за пределов ЕС или ЕЭЗ, как правило, нужен налоговый представитель. Исключение 2022 года — для тех, у кого есть NIF без каких-либо иных обязательств.

Коротко: если вы живёте за пределами ЕС или ЕЭЗ и покупаете недвижимость, планируйте найти представителя.

Распространённые ошибки и мифы

• «Можно получить NIF при открытии банковского счёта». Как правило, наоборот. Большинство банков требуют NIF до открытия счёта — так что сначала NIF.
• «NIF и NISS — одно и то же». Нет. NIF — налоговый номер; NISS — номер социального страхования. Для покупки недвижимости нужен NIF.
• «За оформление нужно платить государству». Не нужно. NIF бесплатен через официальные каналы. Любая плата — это стоимость услуги посредника, не государственный сбор.
• «Стоит зарегистрировать португальский адрес, чтобы произвести впечатление». Будьте осторожны. Адрес в NIF сигнализирует о вашем налоговом резидентстве, а с 2026 года это влияет на налог при переходе права собственности. Регистрируйте адрес, соответствующий вашей реальной ситуации, и проконсультируйтесь перед его изменением.
• «Сообщать NIF рискованно». В Португалии NIF регулярно называют при оплате — чтобы покупки учитывались при налоговых вычетах. Запрос «contribuinte» звучит в ежедневных транзакциях. Это нормальная практика.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить недвижимость в Португалии без NIF?

Нет. Он обязателен в предварительном договоре и нотариальном акте.

Можно ли получить NIF без поездки в Португалию?

Да. Вы оформляете доверенность на представителя, который подаёт заявление — обычно за несколько рабочих дней.

Сколько стоит NIF?

Номер бесплатен. Представитель или онлайн-сервис обычно берёт от 79 до 200 евро.

Сколько ждать?

В тот же день — лично; как правило, несколько рабочих дней — дистанционно.

Нужен ли налоговый представитель?

Если вы живёте за пределами ЕС или ЕЭЗ и покупаете недвижимость — как правило, да. Гражданам ЕС и ЕЭЗ не нужен.

Истекает ли срок действия NIF?

Нет. Он выдаётся один раз и действует пожизненно.

NIF — это то же самое, что налоговая карточка?

Нет. Карточка — необязательный физический документ. В работе используется сам номер.

Могут ли у меня и моего партнёра быть один общий NIF?

Нет. Каждому нужен свой, и NIF каждого покупателя указывается в договоре.

‍

Покупаете недвижимость в Португалии из-за рубежа?

Получение NIF — один из наиболее простых шагов в португальской сделке, но он стоит в начале длинного процесса, где важен порядок действий и правильное оформление документов. Ola Estate работает с международными клиентами как агент покупателя: сопровождает сделку от поиска до подписания, в том числе полностью дистанционно. Мы сами не оформляем NIF и не занимаемся налоговыми вопросами, но можем направить вас к проверенным партнёрам, которые занимаются регистрацией NIF и налоговым представительством.